问法热线丨房屋长期漏水维修没效果,业主可否拒交物业费?本期“问法热线”聚焦物业纠纷,律师帮您正确维权

2021-12-28 17:03 大众报业·半岛网阅读 (66248) 扫描到手机

半岛全媒体记者 尹彦鑫 蒋凯 实习生 彭天琪

“房子空置,物业费该打几折?”“房子漏水没修好,可以作为不交物业费的理由吗?”上期问法热线聚焦物业纠纷,市民来电火爆,12月28日,半岛“问法热线”依旧聚焦物业纠纷,来自山东德衡律师事务所的施蕴涵律师和赵闯律师现场接听市民来电,答疑解惑。上午九时许,电话接连响个不停,施律师感叹道:“市民太热情了。”

施蕴涵律师很快便接到了冯女士的来电。“我购买了小区的一套房子,2018年交房时就发现房子漏水严重。之后施工方一直维修,我也一直通过各种方式进行协调,但事情一直没有得到很好的处理。现在物业费也累计达到一万多元了。想问一下律师,房屋漏水情况怎么解决?物业费是否应该支付呢?”

施律师了解诉求后,针对房屋漏水问题,给出了专业的建议:“漏水属于房屋质量问题,应当由房屋的开发建设单位即开发商负责对漏水问题进行修缮、整改直至达到约定的房屋质量标准。若对于该漏水的形成原因,开发商与业主存在争议,可能需要引入第三方司法鉴定机构来鉴定漏水原因,必要时,可以对修复方案和费用进行鉴定。物业服务企业作为一个维护、服务、管理机构,它有义务通知开发建设单位或施工方前来维修,但它没有免费维修的义务。”

关于物业费的支付问题,施律师也给了详细解答:“首先需要看你们双方之间的预售/现售合同以及物业服务合同中对此有没有相关约定。一般来说,符合交房条件但业主方不收房的情况下,开发商可能会采取再次邮寄交付通知的方式来通知交房。合同有可能约定,交付通知送达之后,交付通知上约定的交房日期就视为双方已经实际交付,自该日起就由业主方来承担物业费。如果有这种约定的话,物业费的支付就有了相关依据。”

购房之后,市民与物业公司之间就产生了紧密的联系,居住环境周围大大小小的事儿都与物业有关,都需要与物业进行沟通,其中也难免会产生摩擦。作为物业公司,在进行服务的过程中一定要按照物业服务协议严格落实,提升所服务小区的水平,让业主体验到物有所值。同时,作为业主也应该树立法治思维观念,缴纳物业费后并不意味着物业能够解决所有的事,遇到事情运用法律思维客观分析、冷静处理才是促进事情解决的正确态度。

记者注意到,当天拨打热线的市民主要关注空置房减免物业费。业委会成员如何选举等问题。在维权过程中,由于缺乏相关的法律知识,很多市民往往无法找准责任方。对此,赵闯律师也提醒大家,要依据相关法律,不要只按照自己的想法、凭感觉维权。

根据当天的接线情况,记者也梳理了市民反映比较集中地问题,律师也对这些问题提出了专业的分析,供市民参考。

问题1:物业可以售卖小区人防车位吗?

江先生所在小区物业公司将人防工程车位对外出售,收取十几万元的车位费,江先生认为车位应该租给业主,物业的做法侵犯了业主的权益,并且业委会的人员与物业相勾结,谋求减免物业费等私利。

律师分析:关于车位一般签订的是出租协议或使用权转让协议,不会签订买卖协议。如果江先生觉得物业公司进行违法的话,可以投诉至物业办、人防办,也可以通过业委会跟物业公司沟通,如果觉得物业公司签订的使用权转让协议侵犯了自己的合法权益,可以起诉到人民法院确认协议无效。如果有证据证明业委会成员利用了职务之便为自己谋求利益,可以向业主委员会或街道办提出意见申请由业主大会决定终止其业委会成员资格的。

问题2:空置房物业费打六折,包含电梯费吗?

姜女士的一处房产因为长时间未居住也没有对外出租,因此想去物业办理空置房申请物业费减免,但物业只同意物业服务费打六折不同意电梯费打六折。

律师分析:根据最新的相关规定,现在的电梯费是纳入物业公共服务费内一并收取的,因此也应该一并进行打折。

问题3:自来水管道漏水,该不该物业维修?

李女士来电反映,自己房子走廊位置的自来水管道漏水,物业有没有责任负责进行维修?

律师分析:李女士可以找自来水公司进行现场检查,判断漏水点的位置,如果说漏水位置在业主产权范围内,那么应该业主来承担这部分维修的费用,如果漏水位置是属于自来水公司的产权范围内,那么就由自来水公司负责维修并承担费用。如果是在保修期内,可以向开发商主张进行维修。

问题4:别人的空置房能打6折,我的咋不行?

张先生表示,据其了解,申请空置房后,物业费可以打6折,而他的物业公司告知他,他的房屋办理空置房后物业费只能打八折,张先生对此很不理解,认为物业公司违法。

律师分析:按照相关规定,普通住宅前期物业服务期间空置房的物业费可达6折,但如果说小区已经成立了业主大会,那么业委会根据业主大会决议与物业公司会签订新的物业服务协议,里面对空置房会有专门的约定,此时业主空置房打几折就应按合同履行,小区业主如果觉得业主委员会跟物业公司签订的合同侵犯了自己的合法权益,可以向法院起诉,确认该协议无效。

问题5:电梯内滑到,物业该担责吗?

因电梯内有积水,高女士的家人在电梯内滑到受伤,高女士来电询问,是否可以找物业公司来承担责任?

律师分析:在电梯内滑到受伤究竟谁来担责,具体要看滑倒的原因。如果电梯里的水是物业保洁造成的,那么物业应该承担一定责任。如果是第三方造成的,那么其实物业是没有理由承担责任的,高女士应该寻找具体的行为人来承担责任。

问题6:空置房能否减免物业费?

刘女士拨打热线咨询,她购买了一处住宅房屋,房屋装修好之后一直未使用。想咨询这种情况下,物业费能否减免。

律师分析:首先,经过电话沟通,刘女士明确其购买的房屋所在小区仍属于前期物业服务期间;其次,建议刘女士查看其签署的商品房预售/现售合同以及物业服务合同,看看其中是否有对住宅空置情况下物业费的减免等进行约定。最后,在没有约定的情况下,按照《青岛市发展和改革委员会关于进一步贯彻实施<山东省物业服务收费管理办法>的通知》第二条:“(五)普通住宅前期物业服务期间,住宅连续空置6个月以上的,由业主或物业使用人提前书面告知物业服务企业,经双方共同确认(原则上以水、电、气均未使用为衡量标准,或者由双方协商约定衡量标准),其物业公共服务费按照不超过前期物业服务合同约定的60%交纳。”因此,在满足住宅连续空置6个月以上的前提下,需要由业主提前书面告知物业服务企业,经物业服务企业和业主共同对水、电、气等进行核验,经确认水、电、气等均未使用的,再按照不超过前期物业服务合同约定的60%的标准收取物业费。

问题7:业委会成员如何选举?

王先生拔打电话咨询,他们小区首次选举业主委员会成员,在业主委员会具体人数、任期以及成员的选择方式和投票权问题上有争议,发生此种争议时,应该怎么处理。

律师分析:《青岛市物业管理条例(2020修订)》第三十条:“下列事项由业主大会作出决定:

(一)制定和修改管理规约、业主大会议事规则;

(二)选举业主委员会、延长业主委员会任期或者增补、更换业主委员会成员;……

未成立业主大会的,前款所列事项由全体业主共同决定。”

第三十二条第二款:“业主大会议事规则应当就业主大会的议事方式、表决程序、议题提出以及确定方式、业主投票权确定办法和业主委员会的组成、任期、换届以及成员的条件、增补、更换等事项依法作出规定。”

因此,对于王先生所咨询的问题,应当在业主大会议事规则中予以明确,而业主大会议事规则,应当属于业主大会做出决定的事项。

问题8:物业服务到期再继续服务是否要重新签订合同?

刘先生拨打热线反映,他们小区没有成立业委会,一直由社区委托物业公司进行服务。2021年4月份物业合同到期之后,物业公司要求撤出不再服务。社区便跟物业协商增加物业费,希望物业继续服务。物业要求物业费每平方米增加1元,业主不同意。物业公司通过自行与个别业主协商的方式,最终取得了小区78%的业主同意将物业费每平方米增加0.8元。刘先生想咨询在这种情况下,若全体业主均同意物业费增加,是否应当由社区与物业服务企业重新签订物业服务合同将物业费的收取标准以及物业提供的服务范围进行详细约定?

律师分析:《中华人民共和国民法典》第九百三十八条:“物业服务合同的内容一般包括服务事项、服务质量、服务费用的标准和收取办法、维修资金的使用、服务用房的管理和使用、服务期限、服务交接等条款。物业服务人公开作出的有利于业主的服务承诺,为物业服务合同的组成部分。物业服务合同应当采用书面形式。”根据刘先生所述,既然之前签署的物业服务合同已到期了,这种情况下,应当新签物业服务合同,对物业服务范围、服务质量和收费标准等进行约定。

法院判例:

判例一:对于小区内业主的违章搭建行为,物业公司应履行什么职责?

案件事实:甲公司系青岛某小区的前期物业服务企业,宋某某系该小区业主,于2015年签署了购买房屋的《青岛市商品房预售合同》并于同年年底入住,入住后,宋某某先后实施了拆除部分围墙、侵占公区、搭建雨棚、拆除套内承重墙、私改地暖等行为。甲公司先后向其发出了数份《违章装修整改通知单》,并分别向青岛市行政执法局、青岛市房产管理局就宋某某违章装修情况进行了反馈。后因宋某某未进行整改,甲公司诉至法院,要求判令宋某某拆除违章搭建、恢复原状。

判决结果:法院认为,违法建筑的认定和拆除系行政机关的管辖范围,司法权不应加以干涉,故依法驳回甲公司的诉讼请求。

律师意见:《中华人民共和国民法典》第九百四十二条:“物业服务人应当按照约定和物业的使用性质,妥善维修、养护、清洁、绿化和经营管理物业服务区域内的业主共有部分,维护物业服务区域内的基本秩序,采取合理措施保护业主的人身、财产安全。对物业服务区域内违反有关治安、环保、消防等法律法规的行为,物业服务人应当及时采取合理措施制止、向有关行政主管部门报告并协助处理。”《最高人民法院关于违法的建筑物、构筑物、设施等强制拆除问题的批复》:“根据行政强制法和城乡规划法有关规定精神,对涉及违反城乡规划法的违法建筑物、构筑物、设施等的强制拆除,法律已经授予行政机关强制执行权,人民法院不受理行政机关提出的非诉行政执行申请。”因此,依据上述规定,物业公司应当就业主的违法行为向行政机关报告并协助处理,案涉改建是否违法应由行政机关依法予以认定,并不属于法院的管辖范围。

判例二:业主以车辆被剐蹭、物品被盗为由拒绝物业费,应否得到支持。

案件事实:某物业公司与某小区业主委员会签有物业合同,某物业公司起诉某业主支付物业费,某业主以其停在地下车库的车辆被刮蹭、其家门口物品多次被盗为由拒交物业费。

判决结果:判决支持物业公司诉讼请求,判决业主应支付物业费及滞纳金。

律师意见:物业公司与小区业主委员会签订了物业合同,合同合法有效,物业公司依约提供物业服务,业主及时交纳相关费用。物业公司的安全保障义务不应无限放大,业主所主张的车辆被刮蹭及物品被盗为第三人侵权,甚至存在第三人的犯罪行为,若双方无物业公司对车辆负有看管义务的约定,则物业公司不构成违约,业主不应因此拒交物业费。

判例三:业主能否以物业公司未履行物业服务合同约定义务主张不支付物业费?

案件事实:2015年,青岛甲公司与刘某签订了《青岛市商品房预售合同》,约定其购买青岛甲公司开发的房屋一户,合同约定在本物业业主委员会成立前,刘某同意开发商委托的物业管理服务公司对本物业实施物业管理。同时,该协议附件五房屋《前期物业管理服务合同》、《使用公约》或有关承诺书中约定了物业服务费的收取标准、未按期支付物业服务费的违约责任等。2020年,青岛甲公司因刘某欠其2018年至2020年期间的物业费,将刘某诉至法院。刘某辩称,物业费没交是因为2018年居住环境发生了改变,没有门卫,外来人员随意进出,车辆堵道,消防设施无人维护,小区内卫生差等原因,其认为物业不作为,没有尽到相应的责任和义务。

判决结果:法院认为,物业公司在该小区提供了物业服务,刘某应当按照合同约定交纳相应的物业费。但刘某提交的证据反映了小区存在物业服务不到位等相关问题,故对物业公司要求支付违约金的主张,不予支持。

律师意见:《物业管理条例》第三十五条:“物业服务企业应当按照物业服务合同的约定,提供相应的服务。物业服务企业未能履行物业服务合同的约定,导致业主人身、财产安全受到损害的,应当依法承担相应的法律责任。”《物业管理条例》第四十一条第一款:“业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的,从其约定,业主负连带交纳责任。”实践中,如果业主以物业服务企业未按照合同约定履行义务,提出抗辩,拒交相关费用的,应分不同的情况予以处理:由于实践中物业管理的情况比较复杂,有时物业服务企业在提供服务时,由于技术、管理等原因,造成履行合同不完全符合合同约定或者有瑕疵,或经过物业服务企业多方努力也未使业主满意的情况下,业主以此抗辩拒交物业服务费的,不予支持。若物业服务企业故意不履行物业管理职责,或履行职责存在严重过错的,法院可酌情支持业主的请求。

律师感悟:

施蕴涵律师:通过今天接听咨询电话,我发现在物业纠纷当中,读者比较关注以下问题:首先,是关于普通住宅前期物业服务期间物业费减免问题,很多读者知晓在该期间空置住宅物业费可以减免,但是不知晓空置住宅物业费减免需要由业主提前书面告知物业服务企业,并以水、电、气未使用为标准;其次,部分读者咨询因开发建设单位交付房屋存在质量问题,其拒绝收房,但物业服务企业却索要未收房期间的物业费,一般来说,开发建设单位和物业服务企业是两个独立的主体,对于房屋存在质量问题,业主可以要求开发建设单位进一步修缮、整改,而物业费是否需支付,则应当根据双方物业服务合同的约定。最后,物业纠纷关系人们生活的方方面面,希望大家在遇到相关问题时,能够运用好法律的武器,合法合规的维护自身合法权益。

赵闯律师:今天的问法热线咨询活动,我通过接听读者的咨询电话注意到,一些业主对于在小区内所遭受的人身或财产损失认为应该由物业公司来处理、赔偿。但是,实际上大部分人身财产损失并不是物业公司服务不到位或物业公司侵权所造成的,有的是意外事件,有些是第三人侵权,那么此时业主对责任主体的认识错误实际上会造成其损失得不到应有的赔偿。倘若物业公司工作人员不能就此解释清楚,又进一步加剧了物业公司与业主之间的矛盾。只有物业公司提高服务水平,业主提高法律素养,并充分发挥业主大会、业主委员会的作用,才能缓解各方矛盾,共建和谐美好生活环境。

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